Новый закон об аресте имущества уехавших россиян: как переписать или продать квартиру из‑за границы

Коротко о законе и сроках вступления в силу

С 1 сентября 2026 года вступают в силу поправки, дающие судам право применять арест имущества уехавших граждан как обеспечительную меру по административным делам «против интересов РФ». Арест может касаться сначала средств на банковских счетах, а при недостаточности — другого имущества, в том числе квартиры.

Кого может коснуться арест

Критерии применения формулируются широко: отсутствуют чёткие определения того, какие действия подпадают под «правонарушения против интересов». Это значит, что под риск попадают разные уехавшие россияне — в том числе те, кому ранее назначали штрафы по политическим административным статьям и кто не выплатил их.

Судьи смогут арестовывать имущество ещё до вынесения решения по делу по ходатайству стороны (например, прокуратуры). Арест отличается от конфискации — речь идёт об обеспечительной мере до исполнения решения суда.

Основные риски и последствия

• нельзя будет продать или подарить арестованное имущество до снятия ареста;
• можно ограничить право сдачи жилья в аренду и получение дохода от него;
• действие закона может создавать длительную юридическую уязвимость и самоцензуру у уехавших;
• аресты могут применяться без личного присутствия владельца в суде.

Как переписать квартиру (дарение) — когда это разумно

Часто предлагаемое решение — оформить дарение на близкого родственника или доверенное лицо. Дарение близкому родственнику обычно наиболее выгодно с налоговой точки зрения и освобождается от налога.

К близким родственникам относятся: родители, супруги, бабушки и дедушки, внуки. Дяди, тёти и двоюродные — не считаются близкими по общему правилу, и при дарении им одаряемый будет обязан заплатить НДФЛ.

Налоговые последствия дарения

• При дарении близкому родственнику налог обычно не платится.
• Если одаряемый не родственник или дальний родственник, он обязан уплатить НДФЛ (обычно 13% от дохода по кадастровой стоимости, но для нерезидентов ставка может быть 30%).
• Для лиц со статусом «иноагент» существуют специальные ограничения: при продаже средства могут поступать на специальный рублёвый счёт и не подлежать свободному выводу до снятия статуса.

Доверенность: как оформить и какие нюансы

Сделку дарения или продажу можно провести через представителя по нотариальной доверенности. Но есть важные требования и практические нюансы.

1. Оформление через консульство РФ — надёжный вариант: консульство заверит доверенность на российский паспорт, оригинал направляется в Россию.
2. Оформление через местного нотариуса: в зависимости от страны может потребоваться перевод и апостиль или подтверждение по международным конвенциям.
3. Важно: для сделки дарения собственник обычно не может выписать доверенность на того же человека, на которого собирается переписать жильё — на практике потребуется третье лицо для оформления сделки.

Консульская проверка делает процесс проще для российских нотариусов, которые смогут сверить документ по базе. Также возможна электронная заверка доверенности через консульство с последующим получением бумажного оригинала в России.

Оформление дарственной и регистрация в Росреестре

После оформления доверенности доверенное лицо идёт к нотариусу с комплектом документов: паспорта сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии коммунальных задолженностей, при необходимости — согласие супруга(и). Нотариус оформляет договор дарения в трёх экземплярах и направляет документы в Росреестр. Как правило, новая запись в ЕГРН появляется на следующий рабочий день после регистрации.

Риски при дарении

При дарении супругу(е) имейте в виду риск в случае развода: имущество станет собственностью одаряемого. Дарение возможно только с приватизированным жильём — если право собственности отсутствует, сперва нужна приватизация (которая также может быть выполнена по доверенности при наличии согласия жильцов).

Как продать квартиру из‑за границы

Продажа через доверенное лицо по нотариальной доверенности — стандартный путь. Нужен корректно составленный текст доверенности с правом подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками.

Налоги при продаже

Стандартный минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет. При дарении, наследовании, приватизации или если это единственное жильё — срок сокращается до 3 лет. Если срок не выработан, придётся платить НДФЛ; для нерезидентов и для некоторых статусов ставка может составлять 30%.

Как безопасно принимать оплату

• Принимать деньги лучше на собственный российский банковский счёт; если его нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт.
• Для безопасности используют банковский аккредитив или нотариальный депозит: деньги поступают на специальный счёт и переводятся продавцу после регистрации перехода права собственности.
• Если деньги приняты представителем, датой получения дохода налоговая сочтёт момент передачи средств представителю, а не перевод от представителя владельцу.
• Из‑за санкций и ограничений со SWIFT могут возникнуть сложности с переводом средств за границу — заранее консультируйтесь с юристами и банками.

Перечень базовых документов для продажи или дарения

• копии всех страниц внутреннего паспорта владельца;
• оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица;
• выписка из ЕГРН;
• оригинал доверенности;
• при необходимости — нотариальное согласие супруга(и), документы из БТИ, справки об отсутствии коммунальных задолженностей и справки об отсутствии зарегистрированных жильцов.

Что делать с пропиской

Перед продажей в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если вы прописаны в продаваемом жилье, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку, после чего доверенное лицо может снять вас с регистрации через МФЦ.

Наследство и сделки по доверенности

Наследуемую недвижимость тоже можно оформлять и продавать через представителя по доверенности. Процедуры во многом совпадают с описанными выше.

Практические рекомендации

• Оцените риски прежде, чем переписывать имущество: дарение необратимо и влечёт семейно‑правовые последствия.
• Если сомневаетесь в надёжности представителя, используйте банковский аккредитив или нотариальный депозит.
• Оформляйте доверенности через консульство или следуйте требованиям международных конвенций — это повысит вероятность признания документа российскими нотариусами.
• Проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом по поводу конкретной налоговой нагрузки и налоговых вычетов.

Закон меняет практику: уехавшие граждане могут оказаться в юридически уязвимом положении. Планируя распоряжение недвижимостью из‑за границы, заранее подготовьте документы, подумайте о безопасных механизмах приёма денег и обсудите варианты с нотариусом и юристом.